Продажа подвалов МКД в Москве: путь к разрушению общедомовых коммуникаций и хаосу эксплуатации

Продажа подвалов в многоквартирных домах (МКД) Москвы одна из самых острых и болезненных проблем современного жилищно-коммунального хозяйства. На первый взгляд, такая практика может казаться вполне логичной и выгодной с точки зрения бюджета города: муниципалитет получает дополнительные средства от продажи нежилых помещений. Однако на деле подобные сделки приводят к серьезным негативным последствиям для жильцов и самой инфраструктуры домов.

Рассмотрим яркий и наглядный пример из реальной жизни дом 23, корпус 1 на улице Земляной вал. В 2003 году часть подвала этого дома была оформлена в собственность города Москвы, а в 2017 году Департамент городского имущества (ДГИ) перепродал эти помещения третьему лицу. Казалось бы, это обычная сделка, но последствия оказались катастрофическими.

Новый собственник нежилого помещения без всякого согласования с управляющей компанией и жильцами самовольно изменил расположение общедомовых и транзитных инженерных магистралей, среди которых были семь труб холодного и горячего водоснабжения (ХВС, ГВС) и центрального отопления (ЦО). Вместо того, чтобы сохранить магистрали на стенах, трубы были уложены в два слоя в пол и зацементированы, а сверху положена плитка.

С 2017 года трубы не обслуживались и не эксплуатировались должным образом. При появлении протечек собственник с большой неохотой предоставлял доступ управляющей компании для проведения ремонта. В итоге инженерные коммуникации пришли в аварийное состояние, что поставило под угрозу не только нормальное жизнеобеспечение дома, но и безопасность жильцов.

К счастью, жильцам этого дома удалось через суд добиться права доступа в подвал и к коммуникациям. Сейчас начата подготовка к ремонту магистралей. Но это частный случай. По всей Москве десятки и сотни МКД находятся в похожей или даже худшей ситуации, когда собственники нежилых помещений в подвалах диктуют свои условия, нарушают правила эксплуатации и вносят хаос в работу всей инженерной системы дома.

Несмотря на четкие нормы, прописанные в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой подвалы и другие технические помещения, где расположено оборудование, обслуживающее более одного помещения, являются общим имуществом собственников квартир, в Москве этот закон фактически игнорируется.

Департамент городского имущества последовательно ведет политику распродажи общедомового имущества, не учитывая интересы жильцов и не обеспечивая надлежащий контроль за эксплуатацией коммуникаций. В результате жильцы становятся заложниками этой политики их права на нормальное обслуживание и ремонт систем жизнеобеспечения игнорируются, а управляющие компании лишаются возможности качественно выполнять свои функции.

Высказывание председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Александра Широкова звучит как точный диагноз: «У нас есть квартира и доля в общедомовом имуществе, но самого дома как единого объекта недвижимости нет. Пока эти вопросы не будут отрегулированы, у нас не будет настоящих собственников жилья, а значит, и порядка в управлении домами».

Действительно, без единого собственника МКД и без ясного правового регулирования владения и управления общедомовым имуществом любые попытки наведения порядка обречены на провал. Распродажа подвальных помещений приводит к разрозненности интересов и отсутствию ответственности, что в конечном итоге отражается на качестве жизни миллионов москвичей.

Только тогда, когда общедомовое имущество будет принадлежать собственникам квартир пропорционально их долям, и только собственники смогут принимать единогласные и ответственные решения по управлению домом, можно будет рассчитывать на эффективное содержание инженерных коммуникаций и улучшение жилой среды.

Пока же ДГИ Москвы и чиновники продолжают игнорировать эти базовые принципы, жильцы остаются заложниками системного кризиса, который подрывает основы жилищного хозяйства в мегаполисе.