Тенденции торговой недвижимости Москвы: рост свободных площадей в небольших ТЦ как симптом глубоких проблем рынка

В первой половине 2025 года ситуация на рынке торговой недвижимости Москвы вызывает серьезные вопросы. Несмотря на общие сообщения о росте заполняемости крупных торговых объектов, доля свободных площадей в районных торговых центрах с площадью до 45 тысяч квадратных метров выросла до тревожных 8,5%. Это не просто статистическая цифра, а реальный сигнал о серьезных структурных проблемах в сегменте малого и среднего торгового формата.

Рост предложения как главная причина вакантности

Ключевой фактор увеличения свободных площадей активное расширение предложения. В первом полугодии 2025 года было выведено на рынок 73,6 тысячи квадратных метров новых площадей в небольших торговых центрах. Эти объекты привлекательны для инвесторов благодаря относительно быстрой окупаемости и невысоким требованиям к стартовым вложениям. В итоге доля таких проектов в общем вводе торговой недвижимости выросла сразу на 18 процентных пунктов и достигла 70%.

С одной стороны, это свидетельствует о бурном строительстве и росте количества небольших торговых центров. Но с другой такая экспансия явно не сопровождается достаточным спросом со стороны арендаторов и, следовательно, покупателей. По сути, рынок переполнен, а новые объекты выступают как разносчики вакантности, ухудшая общую ситуацию.

Иллюзия успеха крупных ТЦ мимолетное явление

В отличие от небольших торговых центров, крупноформатные объекты площадью свыше 100 тысяч квадратных метров демонстрируют рост заполняемости. Однако стоит внимательно разобраться, что стоит за этим показателем.

Управляющие крупными ТЦ, столкнувшись с серьезным падением трафика из-за растущей популярности онлайн-торговли, вынуждены были искать новые форматы использования своих пространств. Основным решением стало привлечение арендаторов из сферы досуга и развлечений: фитнес-центры, крупные развлекательные комплексы и прочие «развлекательные якоря». Безусловно, это позволяет увеличить заполненность площадей, но качество и стабильность такой аренды вызывает сомнения.

Во-первых, арендаторы из досуговой сферы зачастую не обеспечивают стабильный поток посетителей, а их бизнес зависит от конъюнктуры и сезонности. Во-вторых, конверсия посетителей в реальных покупателей в таких форматах зачастую ниже, чем в традиционных торговых залах. В итоге крупные ТЦ превращаются скорее в «развлекательные комплексы» с не всегда сбалансированной бизнес-моделью.

Что это значит для рынка и потребителей?

Рост вакантных площадей в небольших ТЦ явный признак перенасыщения рынка и недостаточного спроса. Массовое строительство «быстрокупающихся» объектов привело к тому, что инвесторы гонятся за количеством, а не за качеством. Это чревато рядом негативных последствий:

Деградация районной торговой инфраструктуры. Свободные площади пустуют, снижается привлекательность центров для покупателей, что ведет к замкнутому кругу падения трафика.

Рост арендных ставок для оставшихся арендаторов. Пытаясь компенсировать потери, собственники могут повышать ставки, что усложнит положение мелкого и среднего бизнеса.

Снижение инвестиционной привлекательности. Инвесторы, не сумевшие распродать площади или найти арендаторов, понесут убытки, что снизит готовность к новым проектам.

Ухудшение качества обслуживания потребителей. Пустующие площади и неэффективное использование помещений приведут к снижению качества предлагаемых товаров и услуг.

Выводы и прогноз

Текущая ситуация на московском рынке торговой недвижимости демонстрирует, что простое расширение предложения без учета реального спроса ведет к накапливанию структурных проблем. Пока крупные торговые объекты пытаются адаптироваться за счет развлекательных арендаторов, небольшие ТЦ массово страдают от вакантности и снижения трафика.

Такой дисбаланс говорит о том, что рынок требует переосмысления и более ответственного подхода к планированию новых объектов. Необходимо переключаться с количества на качество, искать новые модели взаимодействия с покупателями и арендаторами, а также учитывать вызовы цифровой трансформации торговли.

Без этого московские районные торговые центры рискуют превратиться в нежилые, полупустые пространства, лишенные жизни и интереса как со стороны бизнеса, так и со стороны посетителей.